La plataforma

Cómo calculamos cada cosa

Aquí están las fórmulas, los supuestos y los límites de cada motor de cálculo de la plataforma. Si un número te parece raro, esta página te deja rehacerlo a mano y comprobarlo.

¿Cuánto tendría que pagar cada mes y cuánto pago en total?

Cuota y cronograma

En finanzas se llama Método francés, amortización y costo total anual

Repartimos el préstamo en pagos periódicos y mostramos, cuota por cuota, cuánto es interés y cuánto baja realmente la deuda.

Paso a paso

Convertimos la tasa anual a la tasa del período en que vas a pagar.
Con el esquema de cuota fija, calculamos el pago constante que amortiza todo el capital en el plazo elegido.
En cada período, el interés se calcula sobre el saldo que quedaba, y lo que sobra de la cuota baja la deuda.
Si hay período de gracia, el interés se paga aparte (gracia parcial) o se suma a la deuda (gracia total).
Si hay un pago adelantado, se aplica al capital y recalculamos: o termina antes, o baja la cuota.
Sumamos todo lo pagado y lo comparamos con lo prestado para mostrar el sobrecosto real.

Calculadora de crédito Comparar propuestas

La cuenta, tal cual

Tasa del mes: i = (1 + TEA)^(1/12) − 1
Cuota fija: cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Dentro de cada cuota: interés = saldo × i · amortización = cuota − interés · saldo nuevo = saldo − amortización
Costo total anual: tasa que hace que lo que recibes = suma de todas las cuotas traídas a hoy, luego anualizada

Supuestos que usa

Todos los pagos se hacen en su fecha. Un solo atraso cambia el cronograma.
La tasa se mantiene igual durante todo el plazo.
Los períodos son uniformes: no contamos los días exactos de cada mes.
Los montos se redondean al céntimo en cada cuota, para que la suma que ves cierre con el total.

Lo que no cubre

Lo que te cobrarían si te atrasas —la mora— ni la penalidad por pagar antes de tiempo.
Seguros, portes o comisiones que no hayas ingresado tú.
Créditos con tasa variable o con reajuste por tipo de cambio.
La decisión del prestamista: esta cuota es la que saldría con la tasa que supusiste.

¿1.5 % mensual cuánto es al año?

Conversión de tasas

En finanzas se llama TEA, TEM y tasa nominal

Pasamos una tasa de un período a otro respetando que el interés se acumula sobre el interés, que es justo lo que se pierde al multiplicar por doce.

Paso a paso

Tomamos la tasa tal como te la dijeron y el período al que corresponde.
La elevamos o le sacamos raíz según cuántos períodos entren en un año.
Mostramos al lado la cuenta intuitiva —multiplicar por doce— y la diferencia en puntos, porque ese es el momento en que se entiende.

Convertir tasas Calculadora de crédito

La cuenta, tal cual

De mensual a anual: TEA = (1 + TEM)^12 − 1
De anual a mensual: TEM = (1 + TEA)^(1/12) − 1
Desde una tasa nominal: TEA = (1 + TNA ÷ m)^m − 1, con m capitalizaciones al año
Para un plazo en días: tasa del plazo = (1 + TEA)^(días ÷ 360) − 1

Supuestos que usa

La tasa se capitaliza de forma regular, en períodos iguales.
Para plazos en días usamos base 360, que es la que se usa habitualmente en el mercado peruano. La base 365 está disponible cuando el contrato lo pide.

Lo que no cubre

Comisiones, seguros ni gastos: una tasa convertida sigue siendo solo la tasa.
El tope legal de interés: convertir una tasa no la contrasta contra él. Eso lo hace la calculadora de crédito y el comparador de propuestas, con el dato del Banco Central para la fecha de pacto que indiques.

¿Estoy pidiendo mucho para lo que vale mi inmueble?

Cuánto pides comparado con lo que vale la propiedad

En finanzas se llama LTV — loan to value, préstamo sobre valor

Dividimos el monto del préstamo entre el valor de referencia de la propiedad y ubicamos ese porcentaje en una banda de lectura.

Paso a paso

Dividimos lo que se pide entre el valor de referencia del inmueble.
Ubicamos el resultado en una de cuatro bandas: holgada, habitual, ajustada o exigente.
Calculamos cuánto más se podría pedir antes de tocar el 70 %, nuestro umbral de atención.
Calculamos cuánto tendría que caer el valor de la propiedad para llegar a ese mismo umbral, que es la pregunta que casi nadie se hace.

Calculadora LTV ¿Cuánto podría financiar?

La cuenta, tal cual

La proporción: LTV = monto solicitado ÷ valor de referencia
Bandas de lectura: hasta 40 % holgada · hasta 60 % habitual · hasta 70 % ajustada · más de 70 % exigente
Margen que te queda: margen = valor × 0.70 − monto
Caída de valor que te lleva al umbral: caída = 1 − monto ÷ (valor × 0.70)

Supuestos que usa

Los umbrales de 40 %, 60 % y 70 % son la convención con la que esta plataforma ordena la lectura. No son una norma ni la política de ningún prestamista.
El valor de referencia es el que tú ingresas. Si ese número está inflado, el porcentaje se ve mejor de lo que es.

Lo que no cubre

El criterio real de quien te va a prestar, que puede ser bastante más estricto o más flexible.
Las cargas que ya pesan sobre la propiedad: si hay una hipoteca anterior, la deuda total es mayor que la que ingresaste.
El estado legal del inmueble. Eso se comprueba en su historial en Registros Públicos —la partida registral—, no en esta cuenta.

¿Cuánto podría conseguir de verdad, entre lo que vale mi propiedad y lo que puedo pagar?

Hasta cuánto llegan tus números

En finanzas se llama Capacidad de endeudamiento — el menor de dos topes

Calculamos dos techos por separado —el que pone la propiedad y el que pone tu bolsillo— y nos quedamos con el más bajo, porque manda siempre el que primero se agota.

Paso a paso

Calculamos el techo de la garantía: el 70 % del valor de la propiedad, menos lo que ya debes sobre ella.
Restamos de lo que dices que puedes pagar al mes las cuotas que ya estás pagando. Lo que queda es el margen real.
Convertimos ese margen en capital: cuánto préstamo sostiene esa cuota, a la tasa y el plazo de la simulación.
Nos quedamos con el menor de los dos techos, y decimos cuál de los dos manda.
Si declaraste tu ingreso, medimos qué proporción se lleva la cuota. Cuando hay un pago final grande, la proporción se mide con ESE pago y no con la cuota típica: es el que hay que poder afrontar.

¿Cuánto podría financiar?Resumen de acceso al crédito

La cuenta, tal cual

Techo de la propiedad: tope garantía = valor × 0.70 − deuda previa
Margen real al mes: margen = lo que puedes pagar − otras cuotas
Techo del bolsillo: tope capacidad = capital que sostiene una cuota de «margen» a la tasa y plazo dados
El que manda: tope efectivo = mínimo(tope garantía, tope capacidad)
Carga sobre el ingreso: carga = pago mayor ÷ ingreso mensual · atención por encima de 40 %

Supuestos que usa

El 70 % de la propiedad y el 40 % del ingreso son la convención con la que esta plataforma ordena la lectura. No son una norma ni la política de ningún prestamista.
La tasa de la simulación es un supuesto nuestro y se puede cambiar en la propia herramienta. Cambia el techo del bolsillo, no el de la propiedad.
Todas las cifras las declaras tú, incluido el ingreso, y no las verificamos.

Lo que no cubre

Si te van a prestar. Esto dice hasta dónde llegan tus números, no qué decidirá quien tiene el dinero.
Tu historial crediticio, que para muchos prestamistas pesa más que estas dos cuentas.
La estacionalidad de tu negocio: un promedio mensual esconde los meses flojos, y la cuota no los espera.

¿Puedo acceder, y qué necesito tener en la mano el día de la firma?

Los tres números juntos, y el efectivo que hace falta para cerrar

Cruzamos el techo de tus números con los costos de cierre, sobre el monto que la operación de verdad va a tener.

Paso a paso

Tomamos el tope efectivo del motor de arriba y el monto que pediste.
Los costos se cobran sobre el MENOR de los dos: si el techo se queda corto, la notaría cobra sobre lo que se firma; si pides menos que el techo, sobre lo que pides.
Sumamos solo las partidas que suele asumir quien pide. Las de quien presta no salen de tu bolsillo.
Lo que se cobra en otra moneda queda declarado aparte y no se suma: sin tipo de cambio no lo convertimos.

Resumen de acceso al crédito

La cuenta, tal cual

Monto sobre el que se cobran los costos: monto operación = mínimo(tope efectivo, monto pedido)
Efectivo al cierre: suma de las partidas de quien pide, en la moneda de la operación

Supuestos que usa

Los derechos de SUNARP salen de su tarifa oficial. Notaría, tasación, abogado y trámites son órdenes de magnitud, no cotizaciones, y la pantalla lo dice partida por partida.
Se supone que hay tasación y que no hay abogado ni comisión, salvo que digas lo contrario.

Lo que no cubre

Lo que cada notaría cobra de verdad, que varía y hay que preguntarlo.
La conversión de las partidas que se cobran en soles cuando tu operación va en dólares: van declaradas aparte, con su moneda.

Si la operación sale mal, ¿alcanza la propiedad para cubrir lo prestado?

Cuánto se recuperaría si hubiera que vender con prisa

En finanzas se llama Recovery LTV — medida propia de AVANZA PyME, no una norma oficial

Comparamos todo lo que se te debería en el peor escenario contra lo que realmente se podría obtener vendiendo la propiedad con prisa.

Paso a paso

Partimos del capital que quedaría sin pagar en el momento del incumplimiento.
Le sumamos los intereses que se acumularían durante el tiempo que tomaría recuperar.
Le sumamos los costos legales y de administración de la pantalla.
Al valor de la propiedad le restamos un descuento por vender con prisa.
Dividimos lo primero entre lo segundo.

Recovery LTV Simulador de recuperación

La cuenta, tal cual

La comparación: Recovery LTV = (capital pendiente + intereses + costos legales + administración) ÷ (valor × (1 − descuento de realización))

Supuestos que usa

El descuento por vender con prisa arranca en 20 % y tú lo mueves. Es un supuesto, no un dato de mercado.
Los intereses se acumulan a la tasa del crédito durante los meses de recuperación que indiques.
Los costos legales y de administración son los que ingresaste; si no pones ninguno, el resultado queda corto.

Lo que no cubre

No es una norma financiera oficial: es la forma en que esta plataforma ordena el análisis.
El descuento de realización y el plazo son supuestos que tú controlas.
No reemplaza una evaluación legal del caso concreto ni una tasación profesional.

¿Cuánto vale aproximadamente mi propiedad?

Cuánto vale aproximadamente la propiedad

En finanzas se llama Valorización referencial, que no es una tasación

Multiplicamos el área por el valor del metro cuadrado, aplicamos ajustes explicados uno por uno y entregamos un rango, nunca una cifra sola. De dónde sale ese valor por m² depende de tu caso, y la pantalla lo dice.

Paso a paso

Buscamos el valor por m². Si tu propiedad es un departamento en uno de los doce distritos de Lima que publica el Banco Central, lo tomamos de su indicador oficial y no te lo preguntamos. En cualquier otro caso —otro distrito, o casa, terreno, local o almacén— no existe dato oficial peruano y lo pones tú, que entra como dato declarado y baja el nivel de confianza del resultado.
Multiplicamos el área que corresponde al tipo de inmueble por ese valor por m².
Aplicamos un descuento gradual por antigüedad, con un piso: una propiedad bien mantenida no baja indefinidamente.
Ajustamos por estado de conservación y, si corresponde, por piso alto sin ascensor.
Sumamos los estacionamientos al valor unitario que hayas indicado.
Abrimos un rango alrededor de ese centro. Mientras menos datos completaste, más ancho es el rango: el ancho es la forma honesta de decir cuánto sabemos.

Valorización referencial

La cuenta, tal cual

Punto de partida: valor base = área × valor por m² (oficial del BCRP en doce distritos; declarado por ti en el resto)
Ajustes: valor central = valor base × antigüedad × estado × piso + estacionamientos
Antigüedad: factor = máximo(0.76 ; 1 − años × 0.006)
Estado: nuevo 1.05 · bueno 1.00 · regular 0.93 · necesita arreglos 0.85
Rango publicado: rango = valor central ± amplitud, con amplitud de 6 %, 9 % o 13 % según cuántos datos completaste

Supuestos que usa

Todo cuelga del valor por m². Cuando lo pones tú, si ese dato está desactualizado todo el resultado lo está.
Cuando el valor por m² sale del Banco Central, son precios PEDIDOS en avisos de venta, no precios de cierre: lo que se pide suele ser algo más alto que lo que se paga, y lo tenemos en cuenta al armar el rango.
La cobertura oficial es de departamentos en doce distritos de Lima, y es trimestral. No cubre casas, terrenos, locales ni almacenes, ni ninguna otra provincia.
Los factores de ajuste son suaves y explícitos: no hay un modelo estadístico detrás, porque con datos declarados no habría base para uno.
El rango nunca baja de ±6 %, aunque completes todos los campos.

Lo que no cubre

No es tasación, ni peritaje, ni un valor que acepte un prestamista, una notaría o una autoridad.
No comparamos tu propiedad contra ventas reales de tu distrito, porque todavía no tenemos esa base de datos.
No hemos visto el inmueble ni revisado sus documentos.

Además del interés, ¿qué más voy a terminar pagando?

Costos del proceso

En finanzas se llama Notaría, derechos registrales, tasación y trámites

Armamos un presupuesto partida por partida —notaría, registros, tasación, abogado, trámites— y lo sumamos como rango, con cada partida editable.

Paso a paso

Armamos el catálogo de partidas que corresponden a tu caso: si no pides tasación o no contratas abogado, esas partidas no aparecen.
Cada partida trae un rango, la ciudad, la fecha de referencia, qué incluye, qué no y quién suele asumirla.
Las partidas que escalan con el monto del préstamo toman el mayor entre su piso fijo y la parte proporcional.
Sumamos mínimos con mínimos y máximos con máximos para obtener el rango total.
Separamos lo que normalmente asumes tú de lo que asume la otra parte, y mostramos el total como porcentaje del préstamo, que es la cifra que suele sorprender.

Costos del proceso Cómo es el proceso

La cuenta, tal cual

Total: total = suma de los rangos de cada partida (mínimo con mínimo, máximo con máximo)
Partidas que escalan: rango = máximo(piso fijo ; capital × fracción aplicable)
Peso sobre el préstamo: proporción = total que asumes tú ÷ monto del préstamo

Supuestos que usa

Los montos precargados son órdenes de magnitud para que puedas presupuestar, no tarifas verificadas.
Cada partida es editable: en cuanto tengas una cotización real, reemplázala y el total se recalcula.
Las fechas de referencia se muestran junto a cada partida, porque un costo sin fecha no se puede contrastar.

Lo que no cubre

No incluye intereses del crédito: esto es lo que se paga aparte.
No incluye el recargo por atrasarse (la mora), impuestos ni gastos de un eventual proceso judicial.
No sustituye la cotización escrita de tu notaría ni el cálculo de derechos que haga Registros Públicos para tu acto concreto.

¿Cuánto gano de verdad si presto este dinero?

Qué le queda a quien pone el dinero

En finanzas se llama Retorno neto y tasa interna de retorno del flujo del prestamista

Tomamos el interés que produce el cronograma, le restamos los gastos y el impuesto que tú simulaste, y anualizamos el flujo que queda. El resultado es lo que rinde la operación si todo sale bien: no es una previsión de que salga bien.

Paso a paso

Generamos el cronograma con el mismo motor de cuota que usa la calculadora de crédito. Nada se calcula dos veces.
El interés bruto es la suma de los intereses de ese cronograma.
Restamos los gastos: los del inicio una vez, y los de administración una vez por cada cuota.
Restamos el impuesto que tú simulaste, como fracción del interés.
Construimos el flujo real —el desembolso en negativo al inicio, y cada cobro después— y calculamos su tasa interna de retorno anualizada.

Calculadora de retorno

La cuenta, tal cual

Gastos: gastos totales = gastos iniciales + gastos por período × número de cuotas
Impuesto simulado: impuesto = interés bruto × la fracción que tú indiques
Resultado neto: neto = interés bruto − gastos totales − impuesto simulado
Flujo: período 0 = −(capital + gastos iniciales) · cada período = cuota − gastos del período − impuesto sobre su interés
Retorno neto anual: la tasa que hace que el valor presente de ese flujo sea cero, anualizada

Supuestos que usa

Asume que se paga todo, a tiempo y completo. Es el escenario más favorable, no el más probable.
El impuesto es el que tú simulas. La plataforma no afirma qué tratamiento tributario te corresponde.
El retorno bruto anual es la tasa pactada; el neto sale del flujo con gastos e impuesto dentro. Por eso casi siempre son distintos.
No descuenta la devolución del capital: el neto habla del interés que queda, no del dinero que vuelve.

Lo que no cubre

No incluye lo que costaría recuperar si la operación se complica. Eso es el simulador de recuperación.
No dice si la operación conviene: dice cuánto rinde con los supuestos que quedaron en la pantalla.
No evalúa a la otra parte, ni comprueba la garantía, ni sustituye la revisión de un abogado.

Tengo varios préstamos. ¿Estoy muy concentrado?

Dónde está junto el dinero ya colocado

En finanzas se llama Concentración por distrito, tipología y vencimiento; LTV medio ponderado

Repartimos el capital colocado por distrito, por tipo de inmueble y por tramo de vencimiento, y calculamos el LTV medio ponderado por capital. Describe el reparto; no califica la cartera.

Paso a paso

Separamos las operaciones por moneda. Soles y dólares no se suman ni se ordenan juntos: el tipo de cambio futuro no lo controla nadie.
Dentro de cada moneda, sumamos el capital colocado y lo agrupamos por distrito y por tipología.
Agrupar tolera cómo se escribió: mayúsculas, acentos y espacios de más no parten un distrito en dos. Te enseñamos qué grafías se juntaron.
Los vencimientos se reparten en tramos de tres meses. Lo que ya venció, o vence este mes, va en un tramo propio.
El LTV medio pondera por capital, así que una operación grande pesa más que una chica.

Revisión de cartera

La cuenta, tal cual

Concentración: proporción del grupo = capital del grupo ÷ capital total de esa moneda
LTV de una operación: ltv = capital colocado ÷ valor de su garantía
LTV medio ponderado: Σ(ltv × capital) ÷ Σ(capital), solo sobre las operaciones con garantía valorada
Tramo de vencimiento: tramo = parte entera de (meses ÷ 3); lo vencido, en tramo aparte

Supuestos que usa

La concentración se calcula sobre el capital colocado, no sobre el número de operaciones.
Las operaciones sin valor de garantía anotado quedan FUERA del promedio de LTV, y la pantalla dice cuántas. Un dato que falta no es un cero: contarlo como cero haría bajar el promedio y parecería una cartera más holgada.
Todo lo que entra lo escribes tú. La plataforma no comprueba ni el capital, ni el distrito, ni el valor de las garantías.
El umbral de atención de la mitad del capital en un solo grupo es una convención nuestra para llamar la atención, no una norma ni el criterio de nadie más.

Lo que no cubre

No califica el riesgo de la cartera, no la puntúa y no dice si conviene prestar más o menos en ningún sitio.
No convierte entre monedas: cada bloque se lee por separado.
No mira la calidad de cada operación. El promedio no es lo que se ejecuta: se ejecuta una garantía concreta.

Lo que todavía no tenemos

Dos datos que este mercado da por sabidos y que nosotros no tenemos con la calidad que exigiríamos para publicarlos como hechos. Decirlo forma parte del producto: un número inventado se ve igual de bien que uno verificado, y ahí está el problema.

No tenemos precios de venta reales por distrito

No existe hoy en la plataforma una base licenciada de operaciones de compraventa cerradas, con dirección, área y precio efectivo, que permita comparar tu propiedad contra ventas concretas de tu zona.

Qué hacemos en su lugar

La valorización toma el valor por metro cuadrado del indicador del BCRP cuando hay cobertura —departamento en uno de los doce distritos— y lo pide a la persona en cualquier otro caso. La pantalla dice cuál de los dos es, junto al rango y a la fecha del cálculo.

Qué significa para ti

Por eso el resultado es un rango de referencia para ordenar tu conversación, y por eso una tasación profesional sigue siendo el documento con el que se trabaja.

No tenemos tarifarios de notarías ni de trámites municipales

Las notarías no publican un tarifario único y las tasas municipales cambian de un distrito a otro. Para esas dos partidas no hay fuente vigente que podamos cargar como dato oficial. Los derechos registrales SÍ los tenemos: salen de la resolución de SUNARP y se calculan con su fórmula, no con un estimado nuestro.

Qué hacemos en su lugar

Las partidas sin tarifario van marcadas como estimado, con verificación pendiente, y son editables una por una para que las reemplaces por tu cotización. Las que salen de una tarifa publicada van marcadas como oficiales, y su sello caduca solo cuando caduca la resolución.

Qué significa para ti

La herramienta sirve para presupuestar el orden de magnitud y para que sepas qué preguntar. Pide siempre la cotización por escrito antes de comprometerte.

Estimado

Cuando una cifra depende de alguno de esos tres vacíos, la verás marcada así en la herramienta, con sus supuestos al lado y editable. Nunca la presentamos como una tarifa cerrada.

El aviso con el que cierra cada resultado

Toda herramienta que devuelve una cifra termina con el aviso que le toca según quién la lee. Están aquí los dos, porque son la consecuencia directa de todo lo que acabas de leer.

Si vas a pedir el dinero

Si vas a ponerlo

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