¿Qué debería preguntar antes de poner mi dinero?

Antes de mirar el inmueble, confirma que la persona es quien dice ser y que puede comprometer la propiedad. Si esto falla, lo demás no se sostiene.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «identidad».

• ¿Comprobaste la identidad contra el documento original y no contra una copia?Por qué importa: Una copia se edita en minutos. El original y la verificación en línea, no.

  Señal de alerta

  Solo hay fotos de documentos enviadas por mensajería.

  Qué puedes hacer: Pide ver el documento original en persona y contrástalo con la verificación en línea de RENIEC antes de seguir.

• ¿Verificaste el estado civil y, si corresponde, la participación del cónyuge?Por qué importa: Si el inmueble es de los dos y firma uno solo, la garantía queda expuesta a discusión.

  Señal de alerta

  La otra parte evita el tema o dice que su cónyuge no tiene por qué enterarse.

  Qué puedes hacer: Pide la partida de matrimonio y conversa con ambos. Si el cónyuge no participa, trata la garantía como incompleta.

• ¿Si firma una empresa, revisaste que el representante tenga poder vigente e inscrito para hipotecar?Por qué importa: Un poder para vender no siempre incluye el poder para hipotecar.

  Señal de alerta

  La vigencia de poder que te muestran tiene varios meses de antigüedad.

  Qué puedes hacer: Pide una vigencia de poder emitida en estos días y revisa que diga expresamente que esa persona puede hipotecar.

• ¿Comprobaste en la ficha RUC que la empresa existe, sigue activa y su domicilio figura como habido?Por qué importa: Una empresa de baja o con domicilio no hallado cambia por completo a quién puedes reclamarle y dónde.

  Señal de alerta

  El RUC aparece suspendido, de baja, o el domicilio fiscal figura como no habido.

  Qué puedes hacer: Pide el documento original y compruébalo tú mismo. Si no te lo dejan ver, detén la operación hasta que puedas verlo.

Prestar deja rastro. Conviene poder sustentar con documentos de dónde salen tus fondos y entender en qué se van a usar los del préstamo.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «origen y destino del dinero».

• ¿Puedes sustentar de dónde sale el dinero que vas a prestar?Por qué importa: Prestar es una operación trazable, y el origen de los fondos se sustenta con documentos, no de palabra.
• ¿Sabes en qué se va a usar el préstamo y ese uso calza con el negocio?Por qué importa: Un destino que no calza con el negocio suele anticipar problemas de pago.

  Señal de alerta

  El destino del dinero cambia cada vez que se menciona.

  Qué puedes hacer: Pide por escrito en qué se va a usar el dinero y contrástalo con lo que viste del negocio. Si la versión vuelve a cambiar, no avances.

• ¿Revisaste si la otra parte o la operación caen en alguna restricción que debas considerar?Por qué importa: Las obligaciones de prevención no desaparecen porque la operación sea entre privados.

Lo que respalda tu préstamo no se revisa por fotos. Ir hasta la puerta responde en una tarde preguntas que ningún documento contesta.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «inmueble».

• ¿Visitaste el inmueble, o lo hizo alguien de tu confianza?Por qué importa: Las fotos no muestran el estado real, ni quién vive ahí, ni cómo se llega.

  Señal de alerta

  Siempre aparece una razón para posponer la visita.

  Qué puedes hacer: Pon fecha para la visita y condiciona todo lo demás a que se cumpla. Si se pospone otra vez, detén la operación ahí.

• ¿El inmueble que figura en la partida es el mismo que fuiste a ver?Por qué importa: Direcciones parecidas, numeraciones cambiadas y unidades sin independizar generan confusiones caras.

  Señal de alerta

  La dirección de la partida no coincide con la del recibo de impuesto predial.

  Qué puedes hacer: No sigas hasta que un profesional confirme que la partida y el inmueble que viste son el mismo. Esa duda no se aclara conversando.

• ¿Sabes quién ocupa el inmueble hoy?Por qué importa: Un inquilino, un familiar o un ocupante sin título cambian lo que puedes hacer si algún día hay que cobrar con la propiedad.
• ¿Cruzaste la HR y el PU del año en curso contra la partida y contra el inmueble que fuiste a ver?Por qué importa: La Hoja Resumen y el Predio Urbano son las dos hojas del impuesto predial: describen el predio y suelen ser el primer lugar donde aparece una diferencia de dirección, de área o de lo construido.

  Señal de alerta

  El área o la dirección de los recibos municipales no coinciden con las de la partida, o hay deuda de predial y arbitrios.

  Qué puedes hacer: Anda tú mismo al inmueble, o manda a alguien de tu confianza, antes de comprometer un sol.

Todo esto se comprueba en la ficha del inmueble en Registros Públicos, sacada por ti y con fecha de esta semana.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «titularidad».

• ¿Sacaste tú mismo una copia literal de la partida, con fecha reciente?Por qué importa: Que un documento diga que alguien es propietario no basta. Hay que verlo en la fuente, y verlo hoy.

  Señal de alerta

  Te entregan una copia impresa hace meses y te piden que confíes en ella.

  Qué puedes hacer: Saca tú mismo la copia literal en SUNARP, el mismo día en que la vas a usar, y compárala con la que te dieron.

• ¿Revisaste todas las cargas y gravámenes anotados en la partida?Por qué importa: Gravamen es cualquier anotación que limita el inmueble: hipotecas anteriores, embargos, demandas.

  Señal de alerta

  Aparece una hipoteca anterior que nadie te había mencionado.

  Qué puedes hacer: Pide que te expliquen esa anotación por escrito y haz que un abogado lea la partida completa antes de decidir.

• ¿Revisaste cómo llegó la propiedad a manos del titular actual?Por qué importa: Una transferencia reciente, hecha con prisa o entre familiares, merece más preguntas que una de hace veinte años.
• ¿Activaste una alerta registral sobre esa partida?Por qué importa: Te avisa si alguien presenta un trámite sobre ese inmueble mientras tu operación todavía avanza.
• Si ya hay una hipoteca anotada, ¿sabes quién es el acreedor y cuánto se debe realmente hoy?Por qué importa: El monto que figura en el asiento es por el que se gravó el inmueble, no el saldo actual. Sin el saldo real no puedes saber qué queda disponible para ti.

  Señal de alerta

  Te dicen que la hipoteca anterior «ya está pagada» pero nadie te muestra la constancia ni la partida limpia.

  Qué puedes hacer: Saca tú la copia literal de la partida en SUNARP y léela completa antes de firmar nada.

• ¿Tienes claro en qué rango quedaría tu hipoteca y qué significa quedar en segundo lugar?Por qué importa: El Código Civil da preferencia a las hipotecas por su antigüedad conforme a la fecha de registro. Si hay una anterior, primero cobra esa y tú cobras de lo que sobre.

  Señal de alerta

  Se da por hecho que la tuya será la primera hipoteca sin haber revisado la partida ni acordado el levantamiento de la anterior.

  Qué puedes hacer: Saca tú la copia literal de la partida en SUNARP y léela completa antes de firmar nada.

El valor del inmueble importa el día que hubiera que venderlo, no el día que firmas. Y ese día se vende con prisa, que es cuando el precio baja.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «tasación».

• ¿La tasación la hizo un perito que tú elegiste o al menos aceptaste?Por qué importa: Una tasación que trae la otra parte puede estar hecha para llegar al número que esa parte necesita.

  Señal de alerta

  Insisten en un perito específico y rechazan cualquier otro.

  Qué puedes hacer: Propón un perito tuyo y págalo tú si hace falta. Si rechazan cualquier otro nombre, esa negativa ya es parte de la respuesta.

• ¿El informe explica con qué propiedades comparó el perito y de cuándo son esos datos?Por qué importa: Un valor sin sustento no se puede defender si algún día hay que vender.

  Señal de alerta

  El informe es una hoja con una cifra y una firma.

  Qué puedes hacer: Pide el informe completo, con las propiedades comparadas y sus fechas. Si no existe, encarga una tasación nueva.

• ¿Estás mirando el valor de venta rápida y no solo el valor comercial?Por qué importa: Si algún día hay que recuperar, se vende con prisa y con descuento. Ese es el número que importa.

La cuota que le vas a cobrar se suma a todas las que ya paga. Esa suma, y no tu cuota sola, es la que decide si te pagan.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «deudas».

• ¿Revisaste el historial de deudas y de pagos de la persona y de su empresa?Por qué importa: Cómo pagó antes es el mejor dato disponible sobre cómo va a pagar ahora.

  Señal de alerta

  Atrasos recientes explicados con una historia distinta cada vez.

  Qué puedes hacer: Pide el reporte de deudas actualizado y las explicaciones por escrito, para poder compararlas entre sí.

• ¿Sumaste todas las cuotas que ya paga, incluidas las que no salen en ningún reporte?Por qué importa: Los préstamos entre particulares y las deudas con proveedores no aparecen en la central de riesgo.
• ¿Hay deudas con la municipalidad o con SUNAT sobre el inmueble o sobre la empresa?Por qué importa: Ciertas deudas pueden terminar cobrándose antes que la tuya.

La garantía es tu plan B. El plan A es que el negocio genere lo suficiente para pagar sin ahogarse.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «flujo».

• ¿Los movimientos bancarios coinciden con las ventas declaradas?Por qué importa: Cuando la cuenta y la declaración cuentan historias distintas, alguna de las dos no es real.

  Señal de alerta

  Diferencias grandes que se explican solo de palabra.

  Qué puedes hacer: Pide los estados de cuenta y las declaraciones completas, y revisa mes a mes de dónde sale cada diferencia grande.

• ¿La cuota cabe en el peor mes del año, y no solo en el mes promedio?Por qué importa: Los negocios no dejan de pagar en el mes promedio.
• ¿Sabes de qué depende ese flujo: un cliente, una temporada, un contrato?Por qué importa: Un ingreso que depende de un solo cliente es un ingreso frágil.

Lo que no está en el contrato no se puede reclamar después. Este es el momento barato para discutirlo.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «contrato».

• ¿El contrato dice con claridad monto, tasa, plazo, cuotas, lo que se cobra si hay atraso —la mora— y qué pasa si te pagan antes de tiempo?Por qué importa: Lo que no está escrito no se puede reclamar después.
• ¿La hipoteca cubre lo que realmente vas a prestar, contando intereses y gastos?Por qué importa: Una garantía por menos del saldo deja esa diferencia sin ningún respaldo.
• ¿Está definido qué pasa si hay atraso, desde qué día y con qué consecuencia?Por qué importa: La regla del atraso se conversa antes, no cuando el atraso ya ocurrió.
• ¿Está claro cómo se resuelve un desacuerdo y ante quién?Por qué importa: La vía para reclamar se pacta al inicio. Después ya no se negocia.
• ¿El cronograma completo está armado y entregado desde el primer día, con la regla de a qué se aplica cada pago?Por qué importa: Sin cronograma no hay forma de comprobar cuánto capital queda, y sin regla de imputación cada pago parcial se convierte en una discusión.

  Señal de alerta

  Solo hay un monto de cuota acordado de palabra y ninguna tabla de por medio.

  Qué puedes hacer: Haz que un abogado revise el contrato antes de la firma. Ese gasto es mucho menor que el problema que evita.

• ¿Sabes qué pasa si el remate del inmueble no alcanza a cubrir el íntegro del saldo que te deben?Por qué importa: El Código Procesal Civil prevé que, acreditado que el bien no cubre el íntegro del saldo deudor, la ejecución prosigue dentro del mismo o de diferente proceso. Conviene saberlo antes de calcular tu recuperación.

Una hipoteca firmada todavía no te protege frente a terceros: recién lo hace cuando queda anotada en la partida del inmueble.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «cierre».

• ¿La escritura se firmó ante notario con todos los que tenían que firmar?Por qué importa: Una firma que falta puede volver discutible toda la garantía.
• ¿Confirmaste que la hipoteca quedó inscrita antes de entregar el dinero?Por qué importa: Mientras no está inscrita, la hipoteca no te protege frente a terceros.

  Señal de alerta

  Te presionan para desembolsar antes de que salga la inscripción.

  Qué puedes hacer: No entregues el dinero hasta tener la constancia de inscripción en la mano. La prisa por saltarse ese paso es la señal, no el trámite.

• ¿Tienes copia de todo lo firmado y de los cargos de presentación?Por qué importa: El expediente completo es lo único que te queda si algo se discute.
• ¿Quedó acordado por escrito, desde ahora, quién hace y quién paga el levantamiento de la hipoteca cuando termine de pagarte?Por qué importa: La hipoteca no se borra sola de la partida cuando la deuda se extingue: alguien tiene que hacer y pagar el trámite. Acordarlo al inicio evita una discusión al final, cuando ya nadie tiene incentivo para moverse.

Por regla general, el dinero de un préstamo se entrega y se devuelve por medios de pago del sistema financiero, no en efectivo suelto.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «bancarización».

• ¿El desembolso se hizo por un medio de pago del sistema financiero?Por qué importa: La regla general es entregar y devolver el dinero de un préstamo por medios de pago del sistema financiero, con las excepciones que la propia ley prevé.

  Señal de alerta

  Te piden entregar el dinero en efectivo.

  Qué puedes hacer: Desembolsa solo por transferencia, depósito o cheque, y guarda la constancia. Si insisten en efectivo, detén la operación.

• ¿Los pagos de la otra parte también entran por un medio que deja rastro?Por qué importa: Un pago sin rastro es un pago que después no puede probar ninguno de los dos.
• ¿Guardaste las constancias de cada movimiento, desde el primero?Por qué importa: La evidencia del desembolso y de los pagos es lo que sostiene toda la operación.

La revisión no termina con el desembolso. Enterarte tarde de un atraso es lo que reduce tus opciones.

En una revisión formal, a este bloque lo llaman «monitoreo».

• ¿Tienes cómo saber si el pago llegó, sin depender de que te avisen?Por qué importa: Enterarse tarde de un atraso reduce las opciones que te quedan.
• ¿Revisas la partida cada cierto tiempo mientras el crédito sigue vigente?Por qué importa: Pueden aparecer anotaciones nuevas sobre el inmueble después de tu hipoteca.
• ¿Ya decidiste qué vas a hacer en el primer mes de atraso, antes de que ocurra?Por qué importa: La decisión tomada con calma es mejor que la tomada con el atraso encima.
• ¿Revisas que el seguro del inmueble siga vigente, cuando el contrato lo exige?Por qué importa: Un seguro vencido deja la garantía expuesta a un incendio o un siniestro.